Gemeinsam zum Ziel mit einem Totalunternehmer

Der Totalunternehmer (TU) übernimmt die Architektur- und Planungsaufgaben und leitet die Realisierung des ganzen Projekts von der Ausschreibung bis zur Übergabe. In seinen Verantwortungsbereich gehören die Qualitätssicherung sowie Termin- und Kostenkontrolle.
Für die Bauherrschaft ist der Totalunternehmer der einzige Ansprechpartner für sämtliche Anliegen, Wünsche und Fragen. Der Totalunternehmer seinerseits koordiniert und kommuniziert mit den Subunternehmern und Lieferanten.

Wie es der Titel schon sagt, arbeitet die Fokus AG mit teils langjährigen Partnern zusammen. Die beiden Geschäftsführer Michael Fuchs und Stefan Staub arbeiten mit Unternehmen, die sich einem hohen Qualitätsstandard verpflichten. Dazu gehören unter anderen das Holzbauunternehmen Blumer Lehmann und die auf Haustechnikanlagen spezialisierte Maurer Ingenieurbüro AG. Die Basis für eine gute Zusammenarbeit mit den Unternehmern sind folgende Punkte:

• Respektvoller Umgang bei der Planung und auf der Baustelle.
• Akzeptanz, dass alle auf ihrem Gebiet Fachpersonen sind.
• Rechtzeitiger Miteinbezug aller Beteiligten in die Planung und auf der Baustelle.
• Kommunikation: klar, direkt und auf kurzen Wegen.
• Ambitionierte, aber realistische Ziele setzen und entsprechende Abmachungen einhalten.

So wird erreicht, was Fokus anstrebt: herausragende Ergebnisse.

Gemeinsam mit der Fokus AG hat das Holzbauunternehmen Blumer Lehmann mit Sitz in Gossau SG das Grossprojekt «Sunnehof» in Fällanden realisiert. Laut Markus Rutz, Geschäftsführer Holz- und Modulbau Schweiz und Mitglied der Unternehmensleitung bei Blumer Lehmann, war das von der Planung bis zur Fertigstellung eine gelungene Zusammenarbeit: «Mit einem kompetenten TU wie der Fokus AG kommen auch wir als Holzbauunternehmen bei einem Projekt schneller vorwärts. Der TU kennt die Bedürfnisse der Bauherrschaft, klärt die Erwartungen und holt alle Entscheidungen ab.»

Blumer Lehmann erhält in der Regel vom TU die Ausführungsplanung des Architekten, startet mit den Detailarbeiten und erstellt ein dreidimensionales Modell. Alle weiteren Arbeiten am Gebäude basieren auf diesem Modell.

Die Zusammenarbeit mit einem Totalunternehmer ist aus Sicht von Markus Rutz einfacher, wenn

• ein TU viel Know-how im Holzbau mitbringt;
• gegenseitiges Vertrauen da ist;
• der TU für die beteiligten Unternehmen zugänglich, nahbar ist;
• der TU aus Bauleuten und nicht aus Managern besteht;akt
• uelle Fragen und Probleme zeitnah angegangen werden.

Alles Punkte, hinter die Markus Rutz in der Zusammenarbeit mit der Fokus AG einen Haken setzen kann.

Für Urs Zimmermann, den stellvertretenden Geschäftsführer von Maurer Ingenieurbüro AG in Arbon, ist ein weiterer Punkt wichtig: «Wir prüfen unter Berücksichtigung des Kosten-Nutzen-Verhältnisses alle Möglichkeiten der Nutzung von erneuerbaren Energiequellen. Arbeiten wir mit einem TU zusammen, der Fachwissen im Bereich Energieeffizienz mitbringt, hilft das enorm in der Planung und Ausführung. Genau wie die 3-D-Aufarbeitung von Plänen», erklärt der Haustechnik-Ingenieur.
Das Thema Detailtreue eines Totalunternehmers ist für Urs Zimmermann ebenfalls entscheidend. «Gerade bei der Haustechnik, die unglaublich vernetzt ist, muss z.B. mit dem Holzbauplaner und dem Elektriker alles genau abgestimmt werden. Sonst passieren Fehler, die Zeit und Geld kosten.»

Zusammenfassend ist aus der Sicht des Haustechnikers die Zusammenarbeit mit einem Totalunternehmer erfolgreich, wenn der TU

• weit vorausdenkt;
• vernetzt und detailliert plant;
• über das nötige Fachwissen im Bereich Energieeffizienz verfügt.

Der Totalunternehmer schliesst die Verträge direkt mit den Unternehmern ab. Entsprechend reichen sie ihre Offerten dem Totalunternehmer ein, der für die gesamte Administration und die Zahlung ihrer Rechnungen verantwortlich ist.
Valentin Schnyder von der Spenglerei Schnyder AG in Elgg ist ein weiterer Unternehmer, der seit Jahren mit der Fokus AG zusammenarbeitet. Er stellt Offerten mit Kostendach aus, verrechnet jedoch nur den tatsächlich erbrachten Aufwand. «Das ist die Win-win-Lösung für Bauherr, Totalunternehmer und Handwerker», meint Schnyder. Das funktioniert allerdings nur dann, wenn er von Anfang an ‒ wie bei der Fokus AG ‒ mit ins Boot genommen wird. «So können wir schon zu Beginn die Kosten zusammentragen und im Detail besprechen, wie unsere Leistungen aussehen. Ausserdem erspart es uns im Bauprozess administrative Arbeiten, weil wir nicht stundenweise abrechnen müssen und direkt der Fokus AG Rechnung stellen können», so der Inhaber der Spenglerei.

Der Vorteil für die Bauherrschaft liegt auf der Hand: Durch den frühen Miteinbezug der Unternehmer können die Kosten bereits in der Planung optimiert werden.

Bevor ein Vertrag mit einer Bauherrschaft unterzeichnet wird, zeigt die Fokus AG dem potenziellen Kunden einige ihrer Referenzobjekte. Wenn sich Erwartungen und Angebot überschneiden, kann der Totalunternehmer-Vertrag abgeschlossen werden.
Die Fokus AG erstellt aufgrund der Partnerofferten eine Offerte im Sinne eines Kostendachs. D.h. es wird ein Kostenrahmen für die im Werkvertrag vereinbarten Leistungen festgesetzt. Die Bauherrschaft überweist je nach Baufortschritt Teilsummen der Gesamtkosten. Der Totalunternehmer wiederum bezahlt damit die Rechnungen der Partnerunternehmer (siehe Abschnitt «Die Kostenseite zwischen Total- und Partnerunternehmer»).
Während der ganzen Bauphase hat die Bauherrschaft Einblick in die Kostenübersicht, die Transparenz ist jederzeit gewährleistet. Kommt es zu Mehrkosten, dann weiss sie genau, wo und weshalb diese entstanden sind.
Liegt die Gesamtsumme jedoch unter dem Kostendach, sieht die Sache anders aus: Normalerweise wird eine Kostenunterschreitung zwischen Totalunternehmer und Bauherrschaft nach einem vorher vereinbarten Schlüssel aufgeteilt.

Projektänderungen aufgrund von Bauherrenwünschen werden separat aufgeführt und abgerechnet. Es handelt sich dabei in der Regel um Mehrkosten, weil sich die Bauherrschaft für Ausbauelemente entscheidet, die teurer sind als jene, die im Werkvertrag vorgesehen sind.
Auch da gilt: Mit der offenen Abrechnung kann die Bauherrschaft jede Kostenveränderung nachvollziehen.