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Bauland: Selber bauen oder verkaufen?

Sie besitzen als Einzelperson oder als Erbengemeinschaft Bauland? Dann können Sie sich glücklich schätzen. Denn Bauland ist in der Schweiz ein knappes Gut. Nur: Was soll mit dem Bauland geschehen? Behalten und selber bauen? Oder doch lieber verkaufen? Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, welche Möglichkeiten Sie als EinzelbesitzerIn und als Erbengemeinschaft haben.

Autor

Fuchs

Ist mein Grundstück Bauland?

In der Schweiz dürfen nur 7,5 % der Gesamtfläche bebaut werden. Der Rest des Landes wird landwirtschaftlich genutzt (35,9 %), ist bewaldet (31,3 %) oder kann nicht bebaut werden (25,3% Wasser, Fels, Gletscher etc).*

Stellt sich also die Frage, ob Ihr Grundstück zu den 7,5 % Bauland gehört. Um von Bauland sprechen zu können, muss ein Grundstück folgende Bedingungen erfüllen:

  • Das Land muss als Bauzone definiert sein.
  • Auch ein geologisch schwieriger Untergrund kann mit den heutigen Massnahmen bebaut werden.
  • Zufahrt, Frisch- und Abwasserleitungen sowie Anschlüsse für Strom, Telefon und Kabelfernsehen müssen vorhanden sein. Falls nicht, besteht die Option einer Erschliessung.

Eignet sich mein Grundstück für eine Bebauung?

Sind die Bedingungen erfüllt, ist schon einiges geklärt. Nicht aber die Frage, ob sich Ihr Land auch tatsächlich eignet, um bebaut zu werden. Da helfen Ihnen folgende Dokumente, bzw. Stellen weiter:

  • Bauzonenplan: Das ist das Leitdokument für die Entwicklung des Landes und seiner Nutzungsmöglichkeiten. Er ist online oder bei Ihrer Gemeinde erhältlich.
  • Änderungen im Bauzonenplan werden im Normalfall von der Gemeindeversammlung beschlossen.
  • Grundbuchauszug: Dieser enthält die Rechte an den Gebäuden sowie eine Übersicht über die Lasten und Dienstbarkeiten. Es handelt sich um ein öffentliches, kantonales Register, das beim örtlichen Grundbuchamt erhältlich ist.
  • Der Katasterplan: Sie erhalten detaillierte Informationen über die Form Ihres Grundstücks, die Form der Gebäude auf dem Grundstück und die Strassen. Die Katasterkarte ist Teil des Grundbuchs.

 

Alle Informationen zu Ihrer Parzelle erhalten Sie auch online, im kantonalen GIS, dem Geoinformationssystem.

 

Wieviel ist das Grundstück wert?

Der Wert Ihres Grundstücks hängt von verschiedenen Faktoren ab.

  • Makrolage: In welcher Region oder Stadt befindet sich das Grundstück?
  • Mikrolage: Wie ist das unmittelbare Umfeld des Grundstücks?
    Wie sind die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die Einkaufsmöglichkeiten, die Entfernung zu Kindergarten und Schulen etc.
  • Grundstücksgrösse: Wie gross ist das Grundstück?
  • Grundstücksform: Welche Masse/Form hat Ihr Grundstück?
    Ein unförmiges Grundstück ist für die Gebäudeplanung eine Herausforderung. Das hat auch Einfluss auf den Grundstückswert.
  • Bauvorschriften: Welches sind die Möglichkeiten und Begrenzungen des Grundstücks?
    Für den Wert eines Grundstücks ist entscheidend, welche Ausnützungs- oder Baumassenziffer Ihr Land hat. Je grösser diese Ziffer, umso mehr Wohnraum können Sie auf diesem Grundstück realisieren.
  • Erschliessungsgrad: Wie gut ist das Grundstück erschlossen?
    Ein Grundstück, das an Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen angeschlossen ist, ist mehr wert als eines, das nur über ein angrenzendes Grundstück Zugang dazu hat.
  • Bodenbeschaffenheit und Altlasten: Welche «Vergangenheit» hat Ihr Grundstück?
    Stand früher auf dem Land ein Industriegebäude oder haben Kühe darauf geweidet? Diese Komponenten sind ebenfalls wichtig bei der Frage nach dem Landwert.

 

Um den Wert Ihres Landes zu ermitteln, wenden Sie sich an einen Dienstleister im Immobilienbereich. Eine Experteneinschätzung bieten zum Beispiel Banken oder Immobilientreuhänder an.

Wer entscheidet bei einer Erbengemeinschaft?

Sie sind alleiniger Besitzer, dann haben Sie freie Hand.

Sind Sie eine Erbengemeinschaft, dann entsteht von Gesetzes wegen Gesamteigentum der Erben (Art. 602 Abs. 2 ZGB). Das ist auch im Grundbuchauszug ersichtlich. Wenn also irgendwelche Verfügungen wie ein Verkauf oder eine Belastung mit Hypotheken anstehen, braucht es die Zustimmung aller Erben.

Wie darf ich mein Grundstück bebauen?

EigentümerIn eines Grundstücks zu sein, bedeutet noch lange nicht, dass Sie auf diesem Grundstück bauen dürfen, was und wie Sie möchten. Das Bauamt der Gemeinde hat hier ein Wörtchen mitzureden. Aus diesem Grund sollten Sie einen Blick in den Bebauungsplan werfen, um zu klären, was Sie auf dem eigenen Grundstück bauen dürfen.

Planung und Bau in fünf Phasen nach SIA:

  1. Der Bauprozess beginnt in der Regel mit einer Machbarkeitsstudie, in der die ortsbaulichen Vorgaben berücksichtigt werden.
  2. Mit dem Vorprojekt werden die Weichen für das Gelingen des Baus ganz zu Beginn gestellt.
  3. Der nächste Schritt ist die Erstellung des Bauprojekts, aufgrund dessen die Baueingabe erfolgt.
  4. Das Ausführungsprojekt beinhaltet Ausführungspläne und die Erstellung eines detaillierten Terminplans.
  5. Mit der Realisierung beginnen die Bauarbeiten. Als BauherrIn werden Sie involviert, wenn es darum geht, Detailentscheide zu fällen.

 

Bauen Sie ein Mehrfamilienhaus auf Ihrem Grundstück, sind Sie vor, während und nach dem Bau mit dem Verkauf oder der Vermietung der Wohnungen beschäftigt.

Was hier in wenigen Punkten aufgelistet ist, ist in der Realität ein langer und zeitaufwendiger Prozess. Bauen Sie als Erbengemeinschaft, kommen zusätzliche Absprachen und Einigungsfindungen unter den Erben dazu.

Hier sei Ihnen – schon ab Phase 1 – eine professionelle Unterstützung wärmstens empfohlen.

Was muss ich beachten, wenn ich ein Grundstück verkaufen will?

Immer wieder kommt es vor, dass jemand ein Grundstück überschrieben oder vererbt bekommt und sich aus diversen Gründen nicht auf ein Bauprojekt einlassen möchte. Aus diesem Grund beschliesst man, sein Grundstück zu verkaufen.

Ein Verkauf in Eigenregie verlangt Fachwissen, Verhandlungsgeschick und viel Zeit. Nur schon das Erstellen eines aussagekräftigen Verkaufsdossiers verschlingt mehrere Arbeitstage. In das Verkaufsdossier gehören unter anderem der Lagebeschrieb des Grundstücks, die Nutzungsart, das Altlasten- bzw. Verdachtsflächenkataster, das Baureglement (Ausnutzungsziffer), der Situations-, Zonen- und Katasterplan (Erschliessung) oder die Gefahrenkarte (Überflutung, Steinschlag und andere Risiken). Ein Verkaufsinserat muss optimal aufbereitet sein.

Wenn Sie den Eindruck haben, dass Sie diesen Verkaufsprozess nicht allein bewältigen wollen, dann nehmen Sie professionelle Unterstützung in Anspruch.

 

Welche Kosten entstehen beim Grundstücksverkauf in der Schweiz?

Der Verkauf eines Grundstücks ist mit Kosten verbunden. Es fallen Steuern sowie Gebühren an, die je nach Kanton unterschiedlich hoch ausfallen.

  • Notariatskosten – kantonal unterschiedlich, bis 0,5 % des Kaufpreises
  • Grundbuchgebühren – kantonal geregelt, bis 0,5 % des Transaktionspreises
  • Handänderungssteuer – kantonal geregelt, bis 3,3 %
  • Grundstücksgewinnsteuer – hängt von der Besitzdauer ab
  • Maklerprovision – zwischen 4 und 6 % des erzielten Verkaufspreises

 

Als Käufer kommen unterschiedliche Interessenten in Frage. Vielleicht will die Gemeinde das Grundstück erwerben. Oder Sie möchten lieber an Privatpersonen oder ein Unternehmen wie die Fokus AG – Bauen mit Verantwortung verkaufen.

Wie schliesse ich einen Baurechtsvertrag ab?

Mithilfe eines Baurechtsvertrags haben Sie – auch als Erbengemeinschaft – die Möglichkeit, jemandem das Recht einzuräumen, das Grundstück zu bebauen. So bleiben Sie EigentümerIn und profitieren langfristig von der daraus resultierenden Wertsteigerung. Allerdings verlieren Sie das Recht, frei über das Grundstück zu verfügen.

Zu einem Baurechtsvertrag gehören folgende Bestandteile:

  • Die Dauer des Baurechts
    Sie kann individuell vereinbart werden, erstreckt sich aber meist über mehrere Jahrzehnte bis maximal 99 Jahre.
  • Die Höhe des Baurechtszinses
    Die Höhe des Baurechtszinses ist gesetzlich nicht geregelt. Sie hängt von verschiedenen Umständen ab. Welches Gebäude wird darauf errichtet und wer ist der Eigentümer des Grundstücks? Der Zins wird an einen Index angepasst.
  • Die Heimfallsregelung
    Nach Ablauf des Baurechtsvertrags fällt das auf dem Grundstück befindliche Gebäude dem Grundstückseigentümer zu. Das ist die sogenannte Heimfallsregelung. Als Entschädigung für den Verlust des Gebäudes erhält der Baurechtsnehmer vom Baurechtsgeber eine Heimfallsentschädigung. Diese muss im Baurechtsvertrag geregelt sein.

Erstellt:

16. November 2021

Zuletzt geändert:

12. October 2022

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